深度解析丨西双版纳楼市金九银十不再

西双版纳旅房文旅自2020年5月份推出【旅房知道】栏目，如果您在西双版纳买房过程中有任何问题，都可以与我们联系。

随着国内某知名开发商金融暴雷，全国房地产市场迎来前所未有的挑战。向上层面针对“房住不炒”而产生的限制政策不断升级，“三道红线”政策更是拿住了开发商融资的命脉，如何降低负债拥有安全的现金流成为所有开发商的第一要务，前几年举债扩大规模的时代匆匆过去。

刚刚过去的国庆小长假，国内多数地区的房地产市场都没有迎来久违的“金九银十”，南京、苏州、郑州、重庆、徐州等多地开发商推出特价房，以价换量，但也没有扭转地产销售颓势，9月份超九成百亿房企销售业绩同比下降。

图源来自网络，见水印

西双版纳同样没有逃离这个命运，这个小长假西双版纳多家开发商均推出了不同优惠程度的特价优惠，“工抵房”、“买房送装修款”、“国庆促销”“国庆看房团”等促销活动应有尽有，往年十月份西双版纳已经开始步入旺季，销量开始拉升，但据旅房文旅观察，今年市场却并没有买账，并且销量大幅下滑这种情况已经持续了有三个月之久。目前版纳普通住宅多数开发商毛坯房源在6000+元/㎡的单价，精装房源在7000-8500元/㎡，部分开发商毛坯房源甚至已经在5000+元/㎡。

在经历了2020年全国范围疫情的冲击之后，近一年时间不断得到恢复，在2021年5月份更是出现“报复式”旅游游客的成倍增长，告庄·西双景挤满了全国各地来旅游消费的游客，房价也迎来小幅回升。

但让人难以预料的是2021年全国局部地区不断出现的疫情又给西双版纳迎来重创，本身就依赖外地购房者客群的房地产市场变得更加艰难。但是在这种情况下，旅居置业的需求仍在继续，跌宕的2021年，来西双版纳购房的逻辑已经不断演变成了另一种模样，跟随市场变化，掌握市场规律应是版纳购房者必须要有的能力，今天旅房文旅便为大家来剖析一下西双版纳房地产市场。

十一国庆小长假某售楼处

①新房市场成交继续分化

在刚刚过去的8月份，根据海南森豪房地产营销有限公司西双版纳分公司统计的数据，8月份销售排行前五的告庄·西双景、凤鸣里、融创、曼城和俊发·滨江俊园共计成交174套，拿掉了市场约69、份额，而其他在统计的25个项目仅仅占市场份额的31

其中凤鸣里以5700元/㎡任选户型和楼层的包销房源受到市场广泛关注，而融创、俊发也有不同程度的折扣升级和价格下调，以价换量趋势明显。

这一现象说明了目前西双版纳购房客户在开发商品牌和价格上有了非常明显的倾向，购房门槛的降低让观望和低预算客户有了更好的进场机会，而品牌开发商给了顺利交付、工程进度和居住品质更加的确定性。这也是目前全国房地产市场的缩影，因为整体市场预期的下调，综合实力比较差的开发商在销售上会面临更加的阻碍，进而逐步加剧资金链的紧张，产生一系列的不良反应。

西双版纳知名品牌开发商样板间

②品牌开发商布局，新房市场供应加大

下半年已经即将过半，我们已经迎来了华侨城·欢乐雨林、保利·雨林澜山两位央企模范生项目的开盘启动，而在接下来的几个月中，仍会有志恒·小象山、辰兴国际健康城、雨林华庭、中南璞悦、孔雀湾、名仕嘉园等等多个项目开盘，一方面体现了开发商布局旅游康养产业的热度不减，对于西双版纳的未来预期仍是乐观，另一方面新房市场供应会继续加大，购房者可以有更多的投资置业选择，通过当年万达度假区一家独大到如今市场百家争鸣的发展来看，未来新房市场供应加大对目前现有市场的项目有一定得冲击，倒逼市场发展，通过不断优化社区环境、户型设置和交付标准来博得市场份额，对市场有正向的作用。

值得一提的是，在未来的几年时间，会有多个距离市区相对较远的橄榄坝房地产项目面世，譬如融创计划总投资超500亿元打造的澜沧江国际生态文化旅游度假区，又称“江心岛”项目，项目总规划达12000亩，计划打造一座集湿地水乡、民族风情、雨林环境和康体养生、旅居度假为一体的高品质文旅新城。此外还有中科院旗下国科健康和江西省旅游集团联合开发的占地约288亩，总投资20亿元的“江旅·观澜养心湾”项目。开发“世贸·云山蓝湾”的永茂和集团也在橄榄坝拿地数千亩，这一系列的动作都显示目前景洪市市区内土地已经较为稀缺，开发商在布局上都开始向未来同样拥有高铁站的远郊开始布局。

景洪市橄榄坝片区多个房地产项目在建，图为江旅·观澜养心湾项目

③配套形式升级

西双版纳主要购房区域目前仍集中在州府景洪市，因景洪市整体占地面积不大，所以在距离主要交通枢纽、医疗、教育和商业配套上都不会太远，但配套仍是未来购房者应该重点考虑的要点之一。

除了融创度假区、雅居乐·西双林语、曼城这种大盘自建商业配套的形式，西双版纳很多开发商出于到配套优势的考量，都会在不能销售的一层设置架空层配套，未来这种形式或成主流。包括已经交付的阅蓝山，待交付的绿城·春江明月、远洋·雨林源筑、孔雀台等等很多项目都会在架空层配套上做足文章，就目前已经有架空层配套交付的阅蓝山项目来看，架空层设置恒温泳池、运动场地、业主食堂等功能性场地都能够满足业主日常生活休闲所需，提高业主生活质量。

此外还有一种形式便是类似万科·曼西缇、保利·雨林澜山这种计划建设“小镇型”旅居生活配套的小区，此类小区往往在生活便利性上也更加占有优势，旅居同样需要生活，尤其是目前西双版纳购房者多数会带有自住的考量，所以在楼盘选择上，一定要选择未来配套上更有保障的社区。

已经交付的阅蓝山架空层建有恒温泳池

④房价恐难继续下滑

近期很多国内专业的房地产机构、大V开始组织购房者来西双版纳购房抄底，这些购房群体里一小部分是投资，绝大多数则是有自住需求的养老客群，这个房价对于西双版纳这样的自然环境和气候的养老地产来说确实是非常诱人的，这时一个比较有意思的现场发生了。

一部分客群仍在等待房价下跌开始观望，一部分人则是纷纷在各个售楼处刷卡团购。

在旅房文旅看来，房价下滑的可能性也并不会太大，从7月13日南京爆发疫情开始当月，西双版纳游客量便急剧下滑，购房者也不能顺利到西双版纳来购房，西双版纳各个开发商迅速反应开始下调价格，基本在不到两个月时间就已经出现了最低值，而近一个月时间房价基本无变化。

曼弄枫区域的某家开发商将瑕疵房源标价3888元/㎡进行营销试水便很快接受到高层的约谈，房源迅速收回，并发出公告解释营销层面出现问题，所以上级层面已经对于目前的低房价进行介入，防止市场混乱恶性竞争。此外根据近几年的土拍数据，很多开发商目前的售价基本就是“保本”，低价出售实在是为了现金回款的无奈之举，所以西双版纳房价继续有大幅下跌的可能性已经非常小了。

实景图

⑤银行政策继续收紧

近期西双版纳各大银行放款额度继续收紧，对于购房人贷款资质更加严格，对于很多希望可以通过首付贷款来购房的客群来说应当格外注意。在之前的文章中我们就有提过，有部分无良中介，对于客户的购房资质不管不顾只想着成交拿钱，导致客户本身已经有两套房贷的情况，以为自己还可以通过贷款购房，最终产生纠纷，媒体介入最终解决问题。

旅房文旅近期在带访客户时发现西双版纳部分银行再次上调房贷利率，部分银行二套房房贷超过6，并且少量银行已经停贷，几家银行甚至在审批房贷时除了让客户提供银行打出的纸质版流水之外，还需要客户现场提供手机银行APP内流水情况进行复核，打击客户在房贷资料上的投机现象。

曼弄枫雨林时光项目近期频频推出楼王清退房源，多半也是因为这个原因，所以购房者在来西双版纳购房前，尤其是目前可支配资金也仅仅能够通过贷款形式的，更要提前了解自身的征信、流水和工作证明，是否能够覆盖银行要求目前所有在还房贷的2.2-2.5倍，避免因自身问题而产生一系列不必要的麻烦。

意向图

⑥疫情成为市场最大变量

回顾过去几年时间，西双版纳房价经历了多次涨跌起伏，从2018年的炒房团疯狂炒作抬高房价，到热钱离开房价回归，再到疫情对西双版纳房价造成打击，对于西双版纳这种依赖外地客群购房的城市来说，接下来的很长一段时间里，疫情还会是西双版纳房地产市场的最大变量。

西双版纳房地产市场的活跃，究其原因是其得天独厚的气候特征、独具特色的异域风情和宜居的自然环境，也是外地客群占比主流的市场，疫情影响到人们的出行，不能够顺利的到版纳来实地看房，进而影响市场成交。

2020年疫情过去之后，西双版纳房价便开始回调，得益于本地还未完全消化的需求，市场成交开始回暖，2020年本地客群成交新房占比全年成交的约60

但2021年上半年则再次回归到以外地市场为成交主流的市场，外地客群成交占比半年新房成交的约51、所以2021年下半年局部不断发生的疫情才会给西双版纳房价再次重创，下滑严重。

从另一个方便来讲，疫情之后又是来买房的最好时机，疫情之后开发商成交下滑，进而开始以价换量，这个时候如果能够选到安全性比较高的房源，其性价比往往要比平时购房更高，随着泛亚铁路开通的不断临近，并且按照2020年已经发生的情况来看，国内疫情形式一旦遏制，开发商仍会继续回调价格，所以疫情对开发商带来的是危机，而对于购房者带来的往往是机遇。

西双版纳澜沧江实景图

好了，这就是今天的全部内容，近期很多客户都在咨询房源时表示对于西双版纳房地产市场的担忧。但是整体来看，西双版纳市场的基本面没有变化，仍在不断向更好的方向发展，而其气候的优越性以及康养旅居概念的还会继续吸引更多的旅居置业客群，所以旅房文旅对于西双版纳的信心依然是非常足，我们要做的是基于客观事实去面对现实，在不同阶段我们需要用不同的心态去做出选择。

最后，让我们一起做时间的朋友。

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