西双版纳嘎洒片区销售热度激增

西双版纳旅房文旅自2020年5月份推出【旅房知道】栏目，如果您在西双版纳买房过程中有任何问题，都可以与我们联系。

最近很多购房者来西双版纳看房，不像今年大多数时候一样，只围绕距离景洪市最近的嘎栋、曼弄枫和江北，更多的购房者将目光转向了市区反方向的嘎洒片区。旅房文旅同样在21年三季度主推了嘎洒片区的两个项目：悦景庄和俊发·凤凰谷，往年嘎洒片区的成交激增多数是因为雅居乐，而在今年市场格局悄然发生着变化。

我们通常说的嘎洒片区就是景洪市嘎洒镇，位于景洪市西部，距离景洪市政府驻地约7公里，行政辖区总面积约730平方公里。嘎洒镇不仅拥有大黑山自然保护区和景洪市最为丰富的温泉资源，更是有着嘎洒国际机场和高铁站这两大重要级交通枢纽，长期以来，嘎洒都以其便利的交通和美丽的景色为大家所熟知，这里也是西双版纳高端别墅最为聚集的一个区域。

（嘎洒片区实拍图）

高铁开通前月11月30日，嘎洒镇撤镇设街改名嘎洒街。在官方发文中指出“嘎洒镇撤镇设街必将带动景洪城市的大开发、大建设、大发展，进一步提高城乡统筹发展水平；必将有利于加快世界旅游名城核心区建设......”，其实景洪市想要重点发展嘎洒的念头由来已久，因为景洪市四面环山，而嘎洒街则还有着大片平坦的土地，也有着西双版纳最宜居的生态环境。

（嘎洒街挂牌仪式，图源来自网络）

01嘎洒街的发展与困局

2015年11月7日，中国旅游地产开发专家，打造了蝉联多年全国单盘销售冠军“清水湾”的雅居乐，在西双版纳的首个项目“雅居乐·西双林语”正式开盘，这也是继万达集团后，在版纳开盘的第二个重量级开发商，项目择址便是嘎洒街。虽然地处偏僻，整体占地20000余亩的雅居乐·西双林语以大黑山下壮美秀丽的自然景观以及充满雨林风情的社区环境，受到了旅居客户的欢迎，并由此打开了嘎洒街房地产开发的序幕。

而后，雅居乐·西双林语连续多年蝉联西双版纳楼盘销售第二名的成绩，嘎洒街也成为品牌开发商拿地的重要选择区域。截止目前，已经有平安、云投、远洋、保利、碧桂园、华侨城、俊发、蓝城等多家TOP50房企拿地嘎洒并推出其房地产项目，嘎洒街也成为景洪市品牌开发商落地项目最多的一个区域。

（嘎洒片区楼盘分布图，品牌开发商数量为所有片区内最多）

但嘎洒街同样也面临着虽然房地产项目开发数量比较多，但配套发展进程却十分缓慢的困局，作为省开发建设型旅游小镇之一的嘎洒旅游小镇，被规划成为景洪城市交通枢纽和未来城市发展的主要方向。嘎洒机场由4D机场升级为4E机场，中老铁路西双版纳站开通这些均已实现，但商业、医疗和交通配套却迟迟没有规划落地。

根据旅房文旅观察，截止目前嘎洒街仅仅只有投资6.28亿元的全民健身中心开始动工，除了多数小区自身配备生活配套，比如雅居乐拥有便民商业街，悦景庄拥有风情商业街，其他嘎洒街生活的居民还是主要依赖到城区或者原嘎洒镇上的配套，虽然嘎洒镇上有着卫生所、药房、超市及景洪市第二大的农贸市场，但还远不能满足购房在这里的旅居客户的品质度假需求。

（原嘎洒镇卫星图，可以直接体现嘎洒镇的配套情况）

02近两年的“非主流购房区域”

去年12月份，来自北京的张叔叔通过旅房文旅了解到西双版纳的房子，张叔叔是大学退休教授，在北京某大学教授绘画艺术，他一直想要在西双版纳寻找一个理想中的“室外桃源”，能够满足他居住和绘画的居所。我们向张叔叔推荐了嘎洒的悦景庄项目，当他到现场详细了解之后，便果断订下了一套房屋。吸引他的是嘎洒优美的大黑山风貌，还有嘎洒悦景庄项目雅致自然的景观，让他一走进小区便感觉能够在这里沉下心来创造。

其实张叔叔只是众多在西双版纳嘎洒购房者的一个缩影，来嘎洒购房的购房者们多是和他一样的想法，寻求心中的理想桃源，寻找拥有热带雨林风情的度假感，所以嘎洒片区的主要购房客群还是以省外客户为主，根据雅居乐·西双版纳现场置业顾问表示，他们项目95、上客群均是省外客户，本地客户数量非常少，并且都是改善型居住，购买别墅。而悦景庄动辄200万以上套值的别墅产品更是让本地客群望而却步，主要都是靠省外客户去化。

（悦景庄实拍图，悦景庄的别墅产品几乎全部靠省外客户购买）

在海南全域限购，炒房团大举进军西双版纳的两年时间里，嘎洒同样迎来了高光时刻，当时在售的雅居乐·西双林语、平安·悦景庄和雨林源筑都迎来了成交的量价齐升，然而在2020年-2021年的大部分时间里，嘎洒的存在感开始变弱，这其实是购房人群改变产生的影响。

2020年疫情发生后，伴着2019年全国房地产市场下行的趋势，西双版纳的房价开始大幅回调，被海南限购房价突然翻倍上涨搞得不知所措的本地刚需改善需求终于得以有机会入场，2020年全年本地客群成为购房主力军占比近60?在这一年以丰富成熟配套为代表的嘎栋片区，还有以近市区的曼弄枫片区迎来大批的本地客群，融创度假区、雨林时光、曼城成为了年度热点成交楼盘，而嘎洒在此时则变得“默默无闻”。

（2020年版纳客户来源区域分析图，图源来自森豪机构）

还有一个影响嘎洒成交的要素，那就是在2020-2021年的大部分时间，嘎洒各开发商的供货情况和价格优势并不凸显，这两年里雅居乐、雨林源筑、平安·悦景庄、俊发·凤凰谷均属于顺销，并没有大的促销优惠，而保利·西双曼湖、碧桂园则是刚刚开盘并没有办法短时间内取得巨大市场认可优势。

03众楼盘齐发力，成就嘎洒热点

经历了一段时间的低迷之后，嘎洒的市场热度和成交情况在2021年的下半年迎来转机，其实此时大的市场格局并没有发生大的变化。7月份南京疫情开始一直到发稿日，全国各地陆陆续续的疫情阻挠了省外购房者到西双版纳购房的脚步，各个片区的开发商都已经加入以价换量的浪潮中来，而此时嘎洒能够在如此激烈的市场竞争中脱颖而出，离不开片区开发商的实质性营销动作。

作为西双版纳旅居居住天花板项目的悦景庄项目，在与蓝绿双城合作后，推出【风荷】组团洋房，围合式建筑形式搭配丰富的架空层配套，还有很好的示范区体验感，而售价最低6800元/㎡即可买到，在十月份更是卖到西双版纳新房成交量第三名，这也应该是悦景庄首次上榜TOP3。

（悦景庄·桃源里项目实拍图）

红星·雨林源筑项目易主远洋集团后，在下半年也推出了诚意满满的促销活动，总价26万左右就可以买到一套51㎡精装一室一厅，而且是品牌装修交付，还有一个观景阳台。

（雨林源筑项目实拍图）

碧桂园则是依靠其品牌影响力，借势中老铁路开通，7000元/㎡左右的成交价，在10-11月份均卖出了西双版纳新房成交量第二名的好成绩，也是嘎洒最畅销楼盘。

（碧桂园项目规划效果图）

俊发·凤凰谷项目则是在交付后，现房依然保持6000元/㎡左右的成交价，虽然凤凰谷项目会受到航道影响，但是中老铁路开通后昆明往返西双版纳航次大幅减少，还有现房所见即所得的巨大优势，在12月份也卖的非常不错。

（俊发·凤凰谷项目实拍图）

值得一提的是，之前一直在嘎洒片区独占鳌头的雅居乐·西双林语项目则是在下半年没有多大声音，根据森豪机构在21年12月份月报的数据中，可以看出刚刚过去的这一个月中，嘎洒片区以4745组的到访量领衔景洪市四大片区，成为市场热度最高的片区。

（2021年12月份各区域到访量汇总图，图源来自森豪机构）

04嘎洒片区楼盘应当如何选择

虽然拥有“自然景色绝佳”、“交通枢纽推进”、“撤镇设街”等多重利好，嘎洒片区市场热度飙升，但嘎洒片区医疗、商业、生活配套不足的短板不会在一时得到解决，对于很多对配套依赖比较高的客群，依然要慎重选择嘎洒片区。

如果恰好你想要追求静谧自然的居住环境，以及室外桃源般的生活方式，嘎洒片区肯定是你的第一选择，那么如何根据自己的需求去选择嘎洒片区的房源呢，今天旅房文旅就为大家盘点一下不同需求如何选择嘎洒片区的新房楼盘。

（蓝城·桃李春风实拍图）

如果你想要距离主城更近，也同样享受嘎洒的自然环境，那么华侨城、碧桂园和蓝城·桃李春风应当是你的首选，很多朋友非常喜欢嘎洒，但是又担心距离城区太远，后期养老度假生活会有诸多不便，那么紧邻高铁站的这三个项目能够规避这个问题。华侨城、碧桂园和桃李春风项目基本上都是围绕空港片区建设，距离机场和高铁站咫尺之间，基本10分钟左右的车程就可以通达市场的主流配套区域。

如果你想要桃源般生活环境，能够充分享受到西双版纳热带雨林自然风情，告别喧嚣吵闹的旅居度假生活，那么悦景庄、雅居乐应当是你重点考虑的选筹目标，两项目都属于大盘规划，并且不受航道影响，自身配备的生活配套能够满足基本的生活需求。

如果你想要即买即住的现房产品，那么俊发·凤凰谷应该是你在嘎洒片区的唯一选择，俊发集团作为云南本土最大的开发商，其社区环境打造、精装标准和物业服务做的都非常不做，俊发·凤凰谷紧邻原嘎洒镇，步行10分钟就可以到银行、菜场和诊所，只是要注意起飞航道带来的噪音影响，目前6000元/㎡左右的成交单价，放在西双版纳全域价格竞争力都很强劲。

对于嘎洒街的情况分析就到这里，事实证明没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，在价格性价比高，环境又能够满足高要求的情况下，嘎洒片区在接下来的时间预计还会继续发力。

在这两年间，我们会带着很多没有在嘎洒购房的客户也去嘎洒已经建成的小区里转一转，并不是要让他们再冲动去买这里的房子，而是嘎洒很多项目的环境打造确实要比主城周边区域更有竞争力，美丽的居住环境是所有人的向往，虽然现在配套和美景不能兼顾，但愿景总还是要有的。

（悦景庄【九溪】别墅组团实拍图）

旅房文旅与西双版纳楼盘项目直接合作，为购房者提供项目甄选、底价折扣和免费接送看房服务，一个好的建议为您在买房过程中用更少资金买到更高性价比房源。

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