云南地州销售TOP1西双版纳上半年房地产市场分析报告终于来了

2022年7月14日，克尔瑞昆明机构发布了【2022年上半年云南房地产市场半年报】，回顾了这半年时间云南整体市场的情况，不同以往，这份报告里除了对省会昆明市场进行了市场分析及研判外，对于地州的数据及分析也非常详尽，可以看到

近半年时间西双版纳的整体销售情况及价格走势，报告甚至还

将西双版纳放入云南典型旅游城市中进行对比，我们得以看到西双版纳与大理、丽江对比的销售情况及潜力分析。

在宏观经济急剧下行，疫情频繁侵袭的大环境下，整个云南地区的销售都受到了很大影响，量价齐跌及观望情绪加剧蔓延了整个云南区域市场。但越是在严峻的情况下，越能看到市场的真实反应，这半年时间，西双版纳仍然是除昆明外22地州中销售TOP1，半年度成交面积达到87.63万方，是大理的3.07倍，是丽江的6.08倍，已经坐稳了典型旅游城市的成交冠军宝座。

此外，房企之间竞争依然在加剧，随着旅居客群占比已经超过7成，如何抓住省外客群的心已经成为各个房企打造房地产项目时考虑的重中之重了。区域发展的不断分化也加剧了这种现象，上半年西双版纳停工楼盘对于区域的影响非常大，其中以嘎栋尤甚。

新建道路、学校、医院等配套的落地也不断影响着购房者的判断，如何看待各区域发展对于房产后期的保值增值及流动性，变得更加有必要。

01宏观环境

国家统计局7月14日公布数据显示，今年第二季度，国内生产总值（GDP）同比增长0.4、增幅较一季度回落4.4个百分点。一季度，GDP同比增长也仅仅只有4.8

1-6月份，全国房地产开发投资同比下滑5.4、降幅比1-5月扩大1.4个百分点；商品房销售面积同比下降22.2、降幅较前5个月收窄1.4个百分点；房地产开发企业到位资金同比下降25.3、降幅比前5个月略收窄0.5个百分点。

受到整体经济下行及市场对于房地产信心不足的影响，上半年，房地产市场热度持续低迷，商品房面积、金额同比降幅持续扩增，地方政策开始频繁调整政策，今年上半年已经有多达200个城市出台楼市松绑政策超460次。各地松绑政策也不尽相同，除了降首付、购房补贴、落户便利、提高公积金额度，更有“房票安置”政策重现江湖，救市力度逐渐加大。

视角来到云南，第一季度云南省GDP6466亿元，增速5.3、速高于全国5个百分点，但相比疫情前仍属于低位增长，22年全国疫情反复侵袭，云南省旅游业受到巨大冲击，旅游业对于经济的带动作用未显现。

消费市场1-5月份社会零售总额4189.33亿元，同比增长-0.4、疫情负面影响逐渐显现，经济下行承压，社会消费萎缩。

上半年，整体云南新开工降幅超五成，信心不足，销售增长-28.8、行业仍处于底部。

西双版纳目前也有部分楼盘已经取得商品房预售许可证，但选择继续施工不开盘，主要原因依然是市场低迷，开盘也无法取得好的销量和溢价，对于资金充裕的开发商来讲，不如默默盖房，待到市场回暖，房屋的工程进度达到准现房，可以取得更好的溢价。

半年报中，也对西双版纳从2019年到2022年房地产政策由松到紧进行了总结，可以看到作为旅游城市的

西双版纳从2019年炒房热政策收紧，再到疫情侵袭旅游和房地产业受到严重影响，政策开始变得宽松的始末。

02新房市场成交数据

西双版纳景洪新房市场上半年共计供应面积38.1万㎡，成交面积87.63万㎡，成交均价6962元/㎡，成交面积是除昆明主城外云南21城排名第一，但供应同比下降了46、成交同比下降了33、均价同比下降10

在典型旅游城市里：

大理市上半年供应面积27.04万㎡（同比-58、，成交面积28.48万㎡（同比-39、，成交均价9544元/㎡（同比-16、；

丽江古城上半年供应面积28.96万㎡（同比+36、，成交面积14.39万㎡（同比-50?，成交均价6492元/㎡（同比-19、；

保山腾冲上半年供应面积2.82万㎡（同比-93、，成交面积19.73万㎡（同比-43、，成交均价8465元/㎡（同比-8、；

从数据可以看出，虽然我们一直在强调今年上半年西双版纳房地产市场成交颇为惨淡，但可以看出云南旅居客群对于西双版纳整体的认可度还是非常高的。此外，受到今年疫情的持续不断影响，市场竞争激烈，西双版纳房企以价换量的情绪在典型旅游城市四城里最为明显。

03成交面积段和总价

根据森豪机构2021年西双版纳成交面积段的统计，2021年全年成交60-80㎡在所有面积段里占比最高，达到22.53、其次为80-100㎡占比20.21、40-60㎡占比13.05，主要原因是以旅居客群为主流的市场下，小户型高赠送低总价，能够满足旅居客户的度假需求，在旅游市场回暖时可以作为民宿出租经营，灵活性更高。

在克尔瑞统计版纳市场成交“下行期”即21-22年上半年，60㎡以下户型占比总成交面积26、60-70㎡户型占比总成交面积15、70-80㎡占比总成交的15、小户型依然是市场成交主力。

而在成交金额上，21-22年上半年，40万元以下总价占比总成交的29、40-60万元占比总成交的33、60-70万占比总成交的10、即72、成交总价在70万以下。

这和近几年西双版纳房价持续低迷关系密切，而大理则是百万以上占比最为突出，丽江、腾冲百万以上总价占比提升明显。

04新房市场客户分析

报告中非常有趣的一项统计，在22年上半年西双版纳新房市场成交客户中，本地客群提升最为明显（+4、，主要原因是因为贷款政策放款，公积金额度提升，而省外客户因为疫情不能方便到西双版纳看房，地州、华北、华南客户成交没有变化。

东北客户（-1、、华东客户（-5、、华中（+2、、西北（+1、、西南（-2、、其他外省（+3、。

上半年数据报告还专门为版纳三个典型文旅项目统计了客户地区来源，其中省外客户占比超过七成，东北、西南、华北占比最高。融创度假区上半年的东北、西南客群占比最为突出；雅居乐·西双林语则是东北、华北、西南客群分别以31、21、17、据客户构成TOP3;万科以东北及西南客户为主。

05商品房量价走势

上半年由于疫情影响，西双版纳房地产市场依旧是横盘的状态。

直接表现就是相较2021年上半年，不管是供应面积、成交数量还有成交单价都是明显下滑的趋势。

但伴随着6月底，行程码“摘星”以及各地防疫政策放松，西双版纳游客数量猛增，详情可见往期文章，房地产市场也开始转暖，房价开始有回暖趋势，此外市场上购房客户明显增加，万科、绿城、蓝城、孔雀台、橡径云山、俊都大城等等楼盘均发布了计划上调售价的通知。

版纳作为热点旅游城市，成交恢复好，改善类尤为明显，墅率先恢复至去年60?洋房接近超过21年一半。

其中，高层2019-2021年价跌量涨，但进入22年价格继续下探，22年上半年均价6303元/㎡，成交41.9万方，相比疫情前规模恢复较为理想；洋房恢复迅速，22年上半年成交25.76万方，接近21年一半规模。价格下行至5877元㎡。以价换量效果显著；别墅成交表现较好，市场影响小于供货影响，上半年成交8.22万方，价格11411元/㎡。

06楼盘销售TOP10

版纳商品房销售排名变动较小，8个项目保持了top10的排位，top10对市场吸纳度稳定。从金额来看，业绩收缩明显，top1半年成交金额均不足去年三成、top10为去年四成。

融创上半年深受楼盘全面停工的影响，销售工作几乎处于停滞状态，但因为特殊房源网签依然成为了市场成交TOP1，雅居乐·西双林语顺销+包销跻身TOP2，这两大巨头以这样的方式重归前两名，实在让人唏嘘。

在入榜楼盘变化上悦景庄、保利·雨林澜山上榜，俊发·滨江俊园、蓝城·桃李春风落榜，悦景庄能够上榜，其二期洋房【风荷】组团功不可没；俊发·滨江俊园则因为供货周期和停工问题销量锐减，目前俊发已经全面复工，下半年将会有新的货包发售，是否能够重回TOP10让我们拭目以待。

07市场小结

最后，关于版纳市场，克尔瑞给出如此评价。

政策环境

：政策由紧转松，力促版纳地产、文旅行业恢复；

住宅市场

：商品住宅主导市场，各业态小面积低总价主力成交，市场投资旅居属性突出；

市场预判

：依托生态环境、片区配套、旅游景观资源形成度假旅居竞争优势，加之政策放松与支持，未来版纳市场恢复可观。

END：

西双版纳这半年的房地产市场可谓是跌宕起伏，在经历了短暂的回暖后，市场因为疫情影响开始急剧下行，房企以价换量情绪达到巅峰，而后旅游市场宽松，政策层面开始放松，市场又开始转暖。

这并不是一个多么有规律可循的市场，加上旅游地产的特殊性，让很多西双版纳购房者越来越没有头绪。

但危机中蕴藏着机遇，这半年时间，不断有机构投资者来版纳抄底购房，大单不断。

今年四月份，景洪市分别发布了关于流沙河片区和嘎栋片区控制性详细规划修编意见，城市基础配套建设升级、控规用地面积再增加、路网工程快速完善，都让各个片区和之前更不一样，让我们更加明确了应当保持发展眼光去看待西双版纳房地产市场的迭代与发展。

本文所有图片均来自克尔瑞昆明机构发布的【2022年上半年云南房地产市场半年报】

西双版纳楼市课代表热门文章：

《西双版纳凭什么打造世界旅游名城？如何形成“金四角旅游圈”》

《西双版纳万科新产品，有露台有花园，这样百万级的小别墅，谁能不爱？》

《哪些特质才算的上是好户型？旅房文旅为你盘点西双版纳的“神仙户型”！》

《西双版纳房价5月份再创新低，何时才能迎来复苏？》

《为什么西双版纳房产市场越严峻，大客户越开始买买买？》

《走访35个售楼处，我们发现西双版纳开发商的两个秘密》