放大招了这两年再也不敢说西双版纳没地可开发了

首先要跟粉丝道个歉，因为我总是在给客户分析市场或者购房建议的时候说：“景洪市其实没什么地了，是一个土地市场非常稀缺的地方。”

这不官方打脸了么！

就在昨天，景洪市投资促进局发布了一则资讯，题为

【5161亩，到有地的景洪来投资】

，←点击可查看原文，官方推荐了15块地。

这15块地多数是开发商非常喜欢的净地，而且路通、土地平整，还有少部分地块是之前的规划取消，即将入市的优质土地。

（景洪市市区实景拍摄）

土地用途以

商住

为主，可依托周边产业现状，进行酒店、商业休闲、文旅、住宅等项目的投资，连怎么投都给你想好了，主打的就是一个贴心！

但是这15块地里，位置好的可能并不是很多，区位分布上：

江北街道1块地；

允景洪街道1块地；

嘎洒街道8块地（嘎洒已经撤镇设街）；

勐养镇1块地；

勐罕镇3块地（一般勐罕镇就是在指橄榄坝）；

勐龙镇1块地。

（新增供应土地区位分布示意图）

今天我们给大家详细分析一下景洪的土地市场，也借此机会延伸一下目前西双版纳有的一些招商引资的动作。

01

回顾疫情三年以来的土地市场，只能用一个

“惨”

来形容，2019年西双版纳一级土地成交3412亩，土地成交金额：42.98亿元；2020年西双版纳一级土地成交2297亩，土地成交金额17.65亿元，2021年西双版纳一级土地成交1698.2亩，土地成交金额17.16亿元。2021年同比2020年下降26、同比2019年下降50

（2019-2021年西双版纳土地供应及成交示意图，图源自森豪机构）

到2023年一季度因为楼市迅速回暖，土地市场也热了不少，2023年一季度土地供应宗数同比增长80.95、供应面积同比增长了206.69

（2023年一季度西双版纳新增土地供应，图源自指南针机构）

一季度共计供应33块地，其中景洪市为主流成交区位，共成交26块，勐海县3块，勐腊县4块地。

在土地成交上，一季度土地成交面积同比增幅25.76、土地成交金额同比降幅47.2

（2023年一季度西双版纳土地成交数据，图源自指南针机构）

通过近两年成交土地趋势，我们发现，主城基本没有什么新增土地供应，供应比较多的区域为嘎栋、嘎洒以及橄榄坝。

以2021年为例，2021年全年共计供应土地2196.43亩，其中供应及成交主要集中在嘎栋区域供应808亩，占比55.6、成交394.88亩，占比47.8、城市扩容方向明显。

（2021年全年土地成交数据，图源自森豪机构）

02

再来看一下本次推荐的土地，位置比较好的江北贝叶旅游码头旁的土地面积只有25.29亩。

（新增供应的江北土地地块）

允景洪街道幸福源旁的土地还不小，供应面积为245亩，这两块地应该会是比较受欢迎的，而且在开发用途上都可以做住宅开发。

（新增供应的允景洪土地地块）

嘎洒街道共计供应了8块土地，如果我们将嘎栋、嘎洒、江北、主城以及曼弄枫作为主城购房主力区域的话，嘎洒这次推荐的土地占比了主流成交片区的80?个人认为这个也将会是未来土地供应的常态。

因为主城、江北、嘎栋和曼弄枫土地真的太少了，除非将流沙河湿地公园土地更改为住宅用地开发，不然近两年的土地供应都会是嘎洒+周边乡镇。

（景洪市中心城区空间结构规划图）

还有两个比较有意思的地块，一个是融创的江心岛项目土地，位于勐罕镇曼听村民小组旁，总规划面积约1800亩，官方定义属性为【闲置土地】，并且对于江心岛这块地做了简要的介绍。

江心岛项目作为融创全面发力西双版纳的项目，曾颇受融创重视，定义规划成为下一个告庄，也做了大量的销售人员储备，课代表还一度听到要开盘的风声，如今项目土地被端上餐桌，着实让人唏嘘。

（融创江心岛项目鸟瞰图）

另一个是和江心岛相对望的楠景新城项目内2349亩土地，项目规划面积为21505亩，计划总投资23亿元（估算），项目规划内容为傣王园、体育公园、养老及老年康体园、湄澜园。现拟计划整体打包招商引资。

通过课代表整理，楠景新城的前身为橄榄坝四季度假区项目，开发商系西双版纳盛璟新城投资开发有限公司，原为景洪国投全资子公司。2018年7月，云南城投下属公司版纳云宇置业以2992万元完成其100?权受让，盛璟成为城投旗下“孙”系公司，而城投则顺理成章接受了楠景新城的项目开发。

但在2021年，云南城投发布消息，其下属公司位于橄榄坝地区的11宗地因为片区重新规划，将被景洪土储中心收回，当时该批土地约为377亩，云南城投的橄榄坝万亩大盘开始发生变数。

（楠景新城项目鸟瞰图）

03

如果你仔细留心，就会发现不管是近几年的土地市场供应，还是成交市场，都很少再有2012-2018年那样的超级地块成交了。

2012年，万达拿地西双版纳，万达西双版纳国际度假区占地约7980亩；

2013年，雅居乐投资200亿元押注西双版纳旅游地产，拿地约27000亩；

2013年，平安进军西双版纳，打造悦景庄项目拿地约19500亩；

2018年，红星通过收购云投泛亚股权进驻西双版纳，项目总占地超2000亩；

2019年，碧桂园首入西双版纳拿地嘎洒，项目总占地约3100亩；

······

（主要集中在嘎洒的大盘）

一方面是因为土地市场很难再在主流购房的五个区域供应大面积土地，另一方面是因为目前全国房企的日子都不太好过，大家对于大盘开发的兴趣在不断降低。

来看一下，2019-2021年三年时间，单月成交土地面积，你大概就会明白我在说什么。

所以未来购房者会面对更多的“小盘”，虽然面积小，但是很多小盘做的都非常不错，比如：【精英汇】【雨林时光】【绿城春江明月】等等。

（精英汇三期定位精准，小而精致，一开盘就受到市场热捧）

我们也应该转变意识，不去一味追求大盘，因为未来大盘会更加考验开发商的现金流水平以及规划能力。

04

此次土地推荐，也可能是为了近期密集的招商引资工作做铺垫。

如果你关注西双版纳新闻，就会发现

近两年西双版纳在旅游发展以及招商引资方面颇为努力。

3月21日，西双版纳州推动文旅康养产业高质量发展新闻发布会在景洪市召开；

3月25日，景洪市主要领导带队赴北京考察招商；

3月27日，西双版纳向香港企业家代表团开展招商推荐；

3月29日，景洪市发布重大节假日住宿业客房诚信指导价；

4月14日，西双版纳州举行外商招商宣介会；

5月2日，景洪市印发交通运输新业态联席会议制度；

5月12日，景洪市重大项目推进会召开；

5月24日，西双版纳州与北京市西城区签署深化友好区州协议；

5月28日，刀文率队赴北京、鄂尔多斯市招商考察；

5月29日，景洪市政府主要领导率队赴北京市、河北省招商考察；

······

（景洪市主要领导在北京及河北考察新闻，图源自景洪发布）

如此密集的考察，也反应了西双版纳今年要努力发展旅游和产业经济的决心，这些地块的陆续推出，也给招商引资工作提供便利。

END：

说实话，近两年西双版纳的表现我真的挺意外的，因为自我2016年开始接触到西双版纳，我对于这个美丽而神奇的乐土的另一个评价就是：“老天爷赏饭吃”，上天青睐这片土地，给予它得天独厚的气候和文化。

但是发展滞后，交通不便，缺乏经济活力，未能将自身具备优势的旅游高质量发展，一直是我认为西双版纳很难突破的问题。

但是这两年时间，西双版纳努力想要突破改变的决心也让我的态度发生改变。

我有理由相信，西双版纳会在这种努力之下变得越来越好，也欢迎大家来西双版纳投资置业，之前老说没地，这会儿有了，5161亩，来吧！

（西双版纳告庄西双景实景拍摄，图源自网络）

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