西双版纳买房必看之售楼部看房避坑指南

西双版纳旅房文旅自2020年5月份推出【旅房知道】栏目，如果您在西双版纳买房过程中有任何问题，都可以与我们联系。

今年年初在景洪某开发商购买了一套两房，买完在网上看贴吧留言说我买的板块太过于吵闹，停车也不方便，我就向版纳的朋友咨询了一下，结果发现确实是这样，现在我想退房，但是开发商认定合同已经签订，不给退房，你们和开发商关系好，可以帮我去联系一下吗？哪怕五万定金不要了也可以！

去年在版纳XX楼盘买了一套精装房，买的时候中介带我们去的，当时跟我们说这里会修三甲医院，我们就相信了，到时候老人看病都会很方便，现在医院迟迟没有消息，我们就去政务网站查了，结果是个三甲医院诊疗点，还不一定能不能建成。现在很闹心，想要退房，麻烦你们能不能给联系联系，我们会有报酬给你们！

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类似这样的留言还有很多，我们就不一一列举了。对于有这种遭遇的购房客户，我们通常是爱莫能助，因为一旦当你交付定金，签订了网签合同，退房是一件极其麻烦的事情。每次收到这样的留言，我们也都会讨论，到最后总结了一下：

我国住房分配货币化真正意义开始是从1998年开始，本身发展时间就比较短，再加上过去的二十年间，城市化进程加速，发展迅猛，房价也是涨了又涨，一涨再涨，人们基本上不买到烂尾楼就是稳赚不赔。

低价买入的房子翻3倍、翻5倍甚至翻10倍这样的上涨“神话”一直在我们身边广为流传，所以导致大家对于买房这件很重的投资却都很简单化，甚至网上房地产经纪圈到现在还广为流传的一张图就是“冲动买房”的好处。

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很多人的观念没有变，但是楼市已经大变了，过去闭着眼买房的时代已经过去，现在购房人应当能够理性看待房产投资，对于买房这件事也应该做足功课。对于买新房这件事，看房、选房、交钱、办手续通常都是在售楼处完成的，其实很多伏笔是当你走进售楼处就已经埋下了，所以我们今天重点和大家讲一下，如何到售楼处买房不踩坑。

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01

当我们踏入售楼处，置业顾问会首先向我们讲解楼盘周边的区域情况，我们有必要在准备去售楼部看房前，对购房所在城市、区域乃至商圈的发展及规划进行了解，对于哪些是已经建成的，哪些是待建，哪些仅仅是“流传”要心中有数。因为当你走进售楼处，不管是不是已经落实获批的配套或规划，你都有可能会听到，但是这些并不会写在正式合同里的东西会影响你对于这个楼盘及片区的判断。比如当你去到一个周边路况很差的楼盘，你觉得这条路会直接影响你对于这个楼盘的喜好程度，销售可能会告诉你，这条路很快就会修通，那么我们直接思维应该是，现在有没有在动工了？如果在动工了按照现在的进度几年才可以修成；如果没有在动工，那么会不会有正式批文可以看到？

一些重要的利好，开发商通常会在醒目位置进行标识，有的甚至把红头文件打印出来放在醒目位置，以凸显自身优势。一些我们想要看，但是开发商没有的规划型的文件，我们是很容易在百度上搜索到的，如果百度搜索不到可以去政务网站上去查看，在这个便利的信息检索时代，我们应该充分利用工具，为我们买到好房服务。

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02

听完置业顾问讲解完片区的情况之后，接下来就该到项目讲解，开发商花重金做一个漂亮的沙盘，再请来置业顾问，在项目优势讲解这方面肯定是完全没有问题的。而对于我们购房者来说，我们也应该知道项目周边和项目本身有哪些缺陷，这个一般是置业顾问不会讲的。随着全国房地产市场越来越规范，多数开发商都会在销售中心对自身不利因素进行公示，方便购房客户全面了解楼盘。

首先要明确的是通常开发商公示的不利因素都是在1000米范围内，红线内不利因素是指规划建设红线范围以内，一些后期会对项目业主产生某些不利影响的公共设施和客观存在，包括但不限于小区市政道路、地面停车场、地下车库入口、车库排风口、垃圾站、化粪池、配电室、高压线路、商业用房、物业用房等。红线外不利因素是指规划建设范围以外，非开发商能控制的不利客观存在，包括但不限于市政道路、工厂、学校、公墓、殡仪馆、河道、高压线路、通讯基站等。红线内的不利因素多为社区服务公共设施，红线外不利因素多为市政规划，不以开发商意志为转移，并不是开发商可以控制和变更的。

（不利因素公示内容，图源来自网络）

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对自己要购房的房屋细节一定要询问清楚，产权、楼高、层高、建筑面积、公摊、采光、通风、楼间距等等，因为细节太多了我们就不一一列举了，对于一些觉得会有潜在问题的一定要沟通清楚，并且看合同上有没有标注。另外就是对于购买别墅类、一层带花园的，花园是否拥有独立产权，别墅是否允许加盖等等，也都是近几年需要重点问的问题，原则上根据云南省最新政策，开发商不能承诺赠送面积可以加盖。

对于准现房和现房产品，如果条件允许，也应该去到工地上实际去查看房屋的情况，这样是最直观的，不要嫌麻烦，因为你看的详细，后期交付后问题就会越少，你住起来也就最舒心。我们印象比较深刻的是有客户想要买一套景观房，因为房屋已经封顶，我们就建议客户到工地实地去查看，上到想要购买的房屋时，发现前面的楼刚好有遮挡，这个是在沙盘上看不出来的，后来又重新挑选，终于挑到她理想景观的房源，因为虽然置业顾问对于楼盘都非常了解，但是落实到每一套房上可能就没有那么清楚，所以有条件一定去工地看。

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04

上面几部都已经做完，你也选到自己满意的房源，这时应该开始查看房屋的手续，包括开发商的资质，五证是否齐全，房屋产权是否清晰。这个是至关重要的，五证包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》，五证是否齐全决定了房子是否已经符合国家规定的销售条件，可以让我们购房者的权益得到保障。开发商资质则是决定了后期房屋质量是否能够如他们承诺所说的那样，这个可能不能很好把控，所以如果开发商有过往开发项目，或者你选择的楼盘已经有交付的期区，我们不妨也去实地看一下，看看过往交付的期区是否真的如开发商所说。

对于按揭客户来说，还需要再多一步，不着急签订认购协议、交付定金，应当将自己的个人征信报告、银行流水和收入证明打出来，让开发商的按揭专员带到银行去询问自己的资料是否达标，如果未达标是否可以通过提供资产证明、添加共同还款人等方式去解决。

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全部问题都解决完毕后，就该商量价格了，这个时候不要不好意思，努力砍价，折扣就像挤牙膏挤挤总是有的，动辄几十万上百万的房子，一个点就能为我们节省不少。一般置业顾问第一次报价都不会直接给我们底价，都会给双方留出谈判的空间，有些大公司还会将一些折扣留在领导手上，对于一些比较难搞定的客户，领导手上的折扣才会放出来，到最后一部了我们就更应该拿出态度，努力砍价，以最低折扣买到自己中意的房源。

对于现在层出不穷的特价房源，我们应该提高警惕，看看这些特价房是不是真的物超所值，是不是房源有大的硬伤，或者是不是只是在基础折扣上少了一点点，值不值得放弃楼层、采光来换取优惠，不要盲目看到特价房就直接下手，做到理性。

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写在最后，我们希望每个购房者都能够理性看待购房这件事，虽然近两年房地产市场开始下行，但是房子依然是普通人能够接触到效益最好的理财方式，房贷也是普通人能够以最低利率最长时间贷到的最合适的贷款。我们写这篇文章的初衷，也不是告诉大家售楼处有多少多少坑，任何行业都是一样，大家都是趋利避害，去挑自己最拿得出手的优势去说，而对于消费者而言，能够看懂营销手法，拨开层层迷雾看到真实的情况，是非常非常有必要的一件事。

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