深度2021年年底泛亚铁路开通，西双版纳将会人口外流
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- 2023-12-22 15:25:59
随着泛亚铁路开通不断临近，旅房文旅变得愈加忙碌，4-6月份在往年一直是淡季中的淡季，但在今年却发生了改变，我们几乎每天都在忙忙碌碌的回答客户提问并带访客户，大家对于铁路开通将会给西双版纳带来的利好深信不疑，并想在房价仍在低谷是尽快购入一套房产作为投资或居住。
西双版纳某知名房企6月份看房游现场
有认可便会有质疑，同样有一部分人群表示铁路开通对于西双版纳这样的五线城市楼市会产生负面影响，因为根据国内多个高铁开通三到五线城市的经验，高铁会产生虹吸效应，加速小城市人口向中心城市流出，从而对于房价产生巨大打击。
西双版纳房价不但不会涨，反而会降价降的更多。
（意向图）
那么西双版纳真的会如此吗？下面是我们的观点。
01
理解这篇文章，我们首先要知道一个关键词“
高铁虹吸效应
”，以下是百度对于“
高铁虹吸效应
”的解释。
高铁快速发展，造成的一个现象是：在高铁沿线城市中，原先设想的中小城市利用高速铁路带动交通发展，吸引人才聚集的想法并不能实现，而是更多的旅游资源、人才被沿线大城市吸引，造成小城市越来越缺乏活力，而大城市越来越臃肿。“虹吸效应”让强者愈强、弱者愈弱，大城市不可能主动放弃竞争力，打破“虹吸效应”的唯一出路无疑是中小城市寻找适合自己定位的城市发展战略。
（意向图）
首先持房价下跌观点的朋友，一部分是以日本为样版。
日本于1964年10月1日开通了东海岛新干线，迄今已经有了57年的历史，高铁开通东京到大阪由原来7个小时的行程缩短到了不到2个小时。当时日本修建新干线的初衷，是为了带动日本第二大城市大阪的经济发展，将东京的人口、贸易、资金等输出给大阪，结果却恰恰相反，东京对大阪等城市产生了巨大的“虹吸效应”。
（日本大阪街头）
结果就是东京都市圈的人口急剧上升，大阪都市圈的人口反而下降。东京成为日本最大的虹吸器，东京都市圈甚至发展到了横滨和千叶。
但高铁沿线的大阪、京都、神户等城市人口外流严重，逐渐走向衰落，房价也开始下跌，而东京都市圈的房价却持续走高。
（东京地标建筑东京塔）
另一部分观点的朋友则是以国内城市举例，例如广东省阳江市。
随着江湛铁路的建成，也于2018年7月1日正式开通高铁，2018年阳江市二手房房屋均价为6179元/㎡，而高铁开通接近3年时间的2021年，安居客统计5月份阳江市二手房房屋均价为5947元/㎡，高铁并没有为这个城市带来巨大的房价涨幅，相反房价却跌了。
（阳江房价走势图，来源安居客）
02
这样的例子不胜枚举，所以很多客户对于西双版纳未来的房价走势表示担忧。OK，看了两个下跌样本，我们看一下和西双版纳拥有同样国内知名旅游城市属性、并且距离相隔不远的大理，在高铁开通后表现如何。
（云南大理洱海实景图）
2018年7月1日，昆明到大理高铁正式通车运营，迎来动车首发。昆明至大理只需两个小时，随着昆明至大理的时间缩短，大理的房价也迎来了连续的暴涨。
（大理代表性楼盘俊发·滨海俊园）
数据显示，2018年7月份，大理市新建商品房价格环比涨1.6、同比涨幅为11.4、二手房价环比涨1.5、同比涨幅为7.3、大理市新建商品房方面，90㎡及以下新建商品房销售价格环比涨1.5、同比涨幅为12.8、大理从2017年1月至2018年8月份房价连续18个月，均价为10659元/㎡。而数据截止到2021年5月份，安居客统计大理房价已然是12756元/㎡。
（大理房价走势图，来源安居客）
在第一财经刚刚发布的【2021年城市商业魅力排行榜】，也是我国最为权威的城市排行榜统计中，大理是四线城市，常住人口为3337559人，云南省仅排第6名。
（2021年城市魅力排行榜）
03
西双版纳和大理有很多的同质性：
西双版纳和大理同为全国著名旅游城市，也同为全国旅居客户旅居置业首选目的地。
2019年全年，大理市接待国内外旅游者2062.2万人次，旅游综合总收入401.34亿元；
（图源：大理白族自治州人民政府）
2019年全年，西双版纳接待国内外游客4853.21万人次，旅游综合总收入827.95亿元；
（图源：西双版纳傣族自治州政府网）
高铁开通前，除乘飞机外，昆明至大理至少需要5个小时；
高铁开通前，除乘飞机外，昆明至西双版纳至少需要7个小时；
（图源：百度地图）
云南地州客户在很早之前就有在大理和西双版纳买房的习惯，2019年全年，地州客户在西双版纳整体购房群体中占比约7.32、彼时本地客户成交占比也仅16.4
（地州客户很早就有在大理和西双版纳买房的习惯）
同质性很多，但是我们的观点并不是说高铁开通，西双版纳能完全和大理一样有涨幅，因为毕竟和18年全国房地产市场相比，近两年全国房地产环境已经发生巨大改变。
（意向图）
04
在高铁战略上，2009年，中国正式提出高铁“走出去”战略。次年，铁道部针对不同国家成立了十几个工作小组，这一战略正式开始运作。泛亚高铁纵贯东南亚的泛亚高铁将从昆明出发，经由越南、柬埔寨、泰国、马来西亚，抵达新加坡。
（泛亚铁路示意图）
泛亚铁路对中国和东南亚国家都意义重大。
对于中国来说泛亚铁路不仅连接了马六甲海峡的丝绸之路，而且也打通了从阿拉山口到伊朗到土耳其到德国的陆上通路，我们的许多物资不用“绕路”可以直接北上、南下，对经济拉动极大。
（意向图）
泛亚铁路串联的东盟已超过日本成为中国的第三大贸易伙伴，尤其是2010年中国—东盟自贸区全面启动以来，东盟和中国的贸易占到世界贸易的13、成为一个涵盖11个国家、19亿人口、GDP达6万亿美元的巨大经济体，是目前世界人口最多的自贸区，也是发展中国家间最大的自贸区。
（实景图，图源来自网络）
其战略意义已然不是国内多数铁路线路相比，这也是为什么CCTV会如此频繁对泛亚铁路进行报道的原因。
（CCTV报道中老铁路视频截图）
6月5日上午，泛亚铁路中老铁路景寨隧道安全贯通，全面转入仰拱、衬砌和无砟隧道等工程施工。至此，中老铁路全线167座隧道全部贯通。中老铁路国内段项目进展顺利，路基、桥梁已经全部完成，11座高铁站站房全面进入装饰装修，铺轨工程已完成95、上。
为2021年年底高铁开通奠定了坚实基础，高铁开通后云南省昆明市至西双版纳仅需3个多小时。
（西双版纳高铁站效果图）
于西双版纳而言，铁路开通首先打破了多年以来限制西双版纳发展的交通困局，给旅游业带来利好，会有越来越多的人来到西双版纳，也势必会带来更多的人口和产业机会，截止2021年6月，已经有包含万科、绿城、融创、碧桂园、保利、雅居乐等多家国内TOP100房地产开发企业至此投资开发，国内开发商更是不计其数。
（保利落地西双版纳项目，案名为保利·西双曼湖）
加上西双版纳不可替代的气候特征，独居特色的异域风情和稀缺的土地资源，西双版纳也会越来也收到旅居客户的喜爱。
（实景图）
旅房文旅对西双版纳市场一直是看好，在高铁开通对于房价影响这事情上，我们也同样持乐观态度。
（意向图，图源来自网络）
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