国家规划背书泛亚高铁TOD崛起版纳文旅进化到Pro

城市的每一次质变跃进，都会诞生黄金风口。

去年，中老铁路通车后，版纳这座世界级旅游城市迎来高光时刻，城市格局、战略地位持续提升。

近期，版纳的门户地位再次被确认，区域发展上升为国家战略。

版纳实景图源：版纳掌上文旅

重磅发布，版纳门户地位再次被确认

今年6月，“

昆明市与西双版纳共建磨憨国际口岸城市

”的消息，刷屏网络。

此次昆明与版纳，两座城市相距600余公里的“双向奔赴”，看似不可思议，但有可能直接促成版纳的快速发展。

昆明市委副书记表示，昆明和版纳共建磨憨国际口岸城市，是

国家的重大决策，目的就是要抢抓中老铁路开通机遇，打造“一带一路”上的战略支点和面向中南半岛的重要开放

门户。

中国磨憨口岸图源：西双版纳发布

放眼全球，众多赫赫有名的大城市都是由口岸城市衍生而来，比如

纽约、新加坡、上海、深圳

.....

所以，一个城市能够被国家确立为口岸城市，有着非常大的发展机遇。

更重要的是，版纳拥有磨憨等

4个国家级一级口岸，独特的地理位置，让版纳具备与南亚、东南亚国家进行

贸易旅游、文化交流

的天然优势。

如今，西双版纳的发展上升为国家战略，地位能级再提高。

在国家规划背书下，扼守国之南门的西双版纳，正依托中老铁路的开通机遇，步入新一轮发展快车道。

西双版纳实景图源：版纳掌上文旅

中老铁路通车，敲定东盟经济圈

中老铁路通车前，版纳虽名声在外，但提到版纳，大部分人想到的都是旅游名城。

中老铁路通车后，不仅让版纳实现高铁线路上零的突破，更让版纳有了

衔接南亚、东南亚的黄金轨道。

这条国际大通道自去年12月通车以来，客运量节节攀升。

截至7月4日，中老铁路已累计发送旅客

411万人次，其中国内段357万人次、老挝段54万人次（来源中国铁路局）。

中老铁路版纳站图源：中国铁路

同时，中老铁路还拥有强劲的“

带货

”能力。

根据昆明海关透露，截至7月2日，已累计监管验放中老铁路国际货物列车1548列，货运总量达78.14万吨，货值达

77.03亿元，为沿线经济发展提供有力支撑。

中老铁路图源：中国铁路

RCEP落定，版纳门户价值更凸显

版纳的想象，远不止如此。

今年1月1日，全球最大的自贸区

RCEP（区域全面经济伙伴关系协定），对中国、泰国、文莱、柬埔寨、老挝、新加坡等10国正式生效，区域内90?上的货物贸易实现

零关税。

伴随着RCEP的落定，西双版纳将成为各成员国之间旅游、跨境电商的桥梁，文旅产业

的空间也会进一步上升。

图源：央视新闻

版纳文旅进化，泛亚高铁TOD亮相

西双版纳的未来已无需赘述，而先人一步享受这些机遇的前提是“近水楼台”。

作为国内避寒名城，版纳不可复制的资源，为文旅地产打下坚实的基础。

过去几年，版纳也涌现了诸多文旅大盘，但深入人心的并不多。

站在时代的风口，版纳文旅进化升级已是不可避免。

这一次，我们在高铁站旁，发现了

版纳文旅升级的Pro+项目——

西双版纳华侨城欢乐雨林。

欢乐雨林规划效果图图源：项目

1、空铁联运的国门TOD，机场、高铁无缝连接

欢乐雨林从诞生之日起，就不同于版纳其他任何一个文旅盘。

项目位于泛亚高铁西双版纳站旁，对望版纳国际机场，是华侨城主动融入“一带一路”倡议，打造的版纳

文旅新地标，更是中国面向南亚、东南亚的

门户新封面。

当然，能引领城市C位的项目，需要有更重量级的资源。

西双版纳国际机场将升级为

4E机场，通过欢乐雨林项目，实现

跨境高铁、国际机场

的无缝连接，打造

空铁联运的国门TOD。

今年4月，版纳机场扩建项目已获云南发改委批复，总投资约65亿元，建成后吞吐量可达

1250万人次。

欢乐雨林TOD示意图

空铁联运，究竟有多厉害？不妨来看看上海虹桥综合交通枢纽。

上海虹桥综合交通枢纽

依托空铁联运的交通及口岸优势，这里已形成上海空港经济区，资金流、人流、政策等利好随之流入，带动整个城市发展。

基于空铁联运带来的

快速交通、巨大人流，上海虹桥板块也一跃成为上海发展热土。

上海虹桥综合交通枢纽图源：上海虹桥官微

此前，由于版纳机场等级限制，大型飞机无法起降，一定程度上制约了版纳航线的开拓。

但扩建改造后，版纳机场将升级为与

上海虹桥国际机场

同级别的4E机场，步入“大飞机”时代，直飞更多国内、国际城市，为版纳对外互联互通提供有力支撑。

可以说，扼守国门位置的欢乐雨林，既是上千万游客体验版纳风情的第一站，更是中国面向南亚、东南亚的出发台与回归地。

2、通勤、生活、经济融合，这才是真正的TOD

市面上的“伪TOD”项目太多，导致很多人看到TOD，就单纯以为就是地铁上盖项目。

其实，地铁只是TOD的一部分。

而版纳欢乐雨林，是

云南首个真正意义上的TOD。

那到底什么样的项目才能称为真正的TOD？

TOD的本质是城市规划

首先，TOD的本质不是房地产开发，而是城市规划。

就是说，TOD的重点是围绕“高铁、机场、轨道站”等做城市规划，交通、居住、商业等业态都会在此进行铺排。

TOD是聚集和生活场景的延伸

其次，一些“

伪TOD

”项目，只能做到地铁上盖，最多再多个住宅或商业的功能。

真正的TOD核心是交通，涉及航空、轨道、铁路等，还需聚合商业、产城、公共服务等开发业态。

简单而言，TOD就是一座城市的中心，在这里工作、生活、休闲以及出行，都是“举步可达”。

比如著名的

香港九龙站TOD项目，就围绕着1条高铁、4条港铁、11个巴士站，打造了超100万㎡的综合体，已成为香港新的金融文化中心。

香港九龙TOD图源：TOD研究所

TOD也是城市地标

最后，真正的TOD项目，每一个都是城市地标，将赋予城市发展新的核动力。

因为真正的TOD与轨道枢纽紧密相关，加上多元业态覆盖，最优质的城市公共资源都聚集于此。

通勤、生活、经济高度融合的项目，这才是真正的“TOD一站式”生活。

基于以上标准，我们发现目前云南同时具备

陆、空、铁

交通聚合能力的，仅

西双版纳华侨城欢乐雨林。

不仅如此，欢乐雨林还坐拥中国通往南亚、东南亚国家的

跨境高铁站。

可以说，欢乐雨林既是云南首个真正TOD，更是中国唯一泛亚国际TOD。

项目位处版纳C位，汇聚多维交通，在楼下便可通达全城，可形成

15分钟覆盖全城

的便利生活圈。

作为云南首个TOD，从欢乐雨林出发，约

1小时可直达省会昆明。

而作为国际TOD，欢乐雨林约

150米

内可进入版纳高铁站，约2小时抵达老挝琅勃拉邦、约3小时抵达老挝万象。

通过版纳机场，可快速接入

泛亚4小时航空圈。

待泛亚高铁路网和机场进一步完善后，约6小时可至泰国曼谷与新加坡，最终形成

2小时中老度假圈，6小时中泰、中新旅居商贸圈。

同时，西双版纳也带着城市封面作品，以一座充满傣族风情，多元业态聚合的国际门户TOD，代表西双版纳大城气度，迎接世界来客。

央企华侨城，打开世界对版纳的第二次发现

如果说欢乐雨林的根基，在于国家战略。那么产品规划，则是项目的核心支撑。

目前版纳知名商业寥寥无几，且业态单一，无法撑起国际门户城市的形象。

所以，版纳急需一个新业态商业，填补高端商业空白，带动城市商业升级。

西双版纳实景图源：西双版纳发布

城市商业天花板，打造版纳新地标

在版纳高铁站旁，央企华侨城就扛起建设国门、迭代城市商业形象的重任，打造兼具版纳风情，具有国际范的

商业核心区。

至此，版纳跨境产业中转地、对外经商最佳落脚点有了兑现地。

据悉，项目商业涵盖风情购物商场、国际商贸、跨境免税商贸基地、高端商务写字楼等业态，将建成类似

泰国曼谷的暹罗天地

国际商业中心。

让人期待的是，版纳机场升级后，高铁站和机场将建设连接通道，直线距离仅约

400米，步行可达。

届时，高铁站和机场的人流，都将汇聚到欢乐雨林商业区，成为版纳最繁华、热闹的中心地带。

曼谷暹罗天地图源：携程旅游

央企华侨城背书，助力版纳高质量发展

当前市场环境下，行业暴雷事件不断，项目

延期交付、停工烂尾

等现象频发。

今年下半年，不少企业依然面临严峻的资金及债务压力。克而瑞数据显示，今年7-12月，典型房企的境内外到期债券规模达约

2887亿元。

也就是说，接下来不少房企依旧面临暴雷的可能性，生死存亡就在一瞬间。

在此背景下，想要守住财富，更应该注重项目

安全性和唯一性。

而华侨城不仅有

央企背书，项目安全有保障，更重要的是，它还具备其他房企不具备的超强运营能力。

这一点，从华侨城的财务指标、文旅项目运营上就能窥探一二。

零踩线绿档央企，安全系数高

风云激荡的2021年，华侨城一如既往的稳健发展，实现营收1026亿元，同比

增长25、003C/b\u003E，净利润达71亿元。

“三道红线”的踩线情况，也可以判断房企安全程度。

过去一年，华侨城剔除预售款项的资产负债率为68.84、净负债率为60.77、现金短债比为1.89，三道红线在

“绿档”基础上全面向优。

同时，华侨城流动性也比较充裕，经营性现金流连续2年为正，2021年达到

192亿元。

经营稳步增长、现金流充裕、“三道红线”零踩线，华侨城的确能给市场更多信心。

文旅先锋，开发运营有保障

华侨城不仅是以文旅产业为主营业务的央企，还是唯一擅长文旅运营的央企。

集团拥有

欢乐谷、世界之窗

等知名文旅IP，还全面参与云南文旅建设运营。

昆明世博园、建水古城、禄丰世界恐龙谷、巍山古城、大理古城

......都是华侨城运营的旅游景区。

多年来，华侨城一直在引领中国旅游业发展，这种超级运营能力，恰恰是其他开发商不具备的。

欢乐雨林，作为华侨城这个擅长文旅、运营的超级操盘手在版纳的首个作品，对版纳文旅行业的未来，有着风向标的意义。

华侨城云南运营部分景区

国门展厅开放在即，首开区准现房发售

一个优秀的项目，当然还需具备居住功能，实现理想生活落地的载体。

华侨城的产品力，就更不用多说，“

高端住宅专家

”的口碑在业界有目共睹。

例如上海华侨城·苏州河、深圳波托菲诺·纯水岸、武汉纯水岸·东湖、肇庆华侨城·天鹅堡等城市豪宅标杆，无一不被奉为人居典范。

作为国门封面担当，欢乐雨林的住宅产品，承袭华侨城“高端住宅专家”的优良基因，规划有

合院、云上傣寨、高层

等多类型高品质产品。

欢乐雨林住宅效果图

而且，欢乐雨林住宅区紧临商业核心区，楼下就是一个充满都市感、国际化的泛亚TOD综合体。

从这里出发，版纳各大景点随处可达，吃喝玩乐的日常，在欢乐雨林就能轻松实现。

惊喜的是，项目

首开区已是准现房，不同于“押宝”式的期房，实景呈现的欢乐雨林，已将所有“

确定性

”直接呈现在大众面前。

就在近期，华侨城计划在版纳高铁站，开放欢乐雨林全新城市展厅——

雀之翎生活体验馆。

作为版纳旅游的第一站，雀之翎生活体验馆的亮相，让欢乐雨林步入全世界目光的同时，也让版纳文旅有了新名片，打开世界对西双版纳的第二次发现。

欢乐雨林规划效果图图源：欢乐雨林

跨时代发展，版纳城市迭代正在提速。

如果你关注版纳市场，不妨与我们一起见证版纳的未来。

瑰丽傣境，未来可期！