2019在昆明买房投资七大区域你更看好哪里

本文关键词:

七大热门区域的规划发展+项目现状

（七大热门区域大概位置图，高新区马金铺片区及滇池国家旅游度假区大渔片区不在图中）

01高新区

昆明高新区是1992年经国务院批准成立的云南省首个国家级高新技术产业开发区。

由位于昆明主城西北的建成区（5平方公里）和位于呈贡区马金铺街道的新城高新技术产业基地（86.88平方公里）两个片区组成。

高新区主城区部分来看：

看一个区域是否有发展空间，最重要的就是交通、教育和医疗，医疗用地规划合理的情况下，医疗资源能够满足当地需要，我们重点来看看购房者最看中的交通和学校。

先来看看高新区主城区的交通规划：

交通，最关心的还是地铁。图中可以看出，区域内规划有路过海屯路的四号线和穿过二环西路和海源路的七号线，只是目前都尚未开通。地铁4号线起于西北部高新开发区，止于呈贡新区，线路全长43.5公里，共设车站29座，开通后将大大缩短呈贡与高新区之间的车程。

但目前高新主城部分目前只有两个新盘在售：

西城时代西锦里，本月开盘80-143㎡户型。

假日城市二期芳华，144㎡户型在售，成交价1.7w/㎡

大部分人更关注的是二手房：

百大国际花园和水逸康桥都是07年以前的小区，但价格一直是高新区的的标杆，单价超过1.5w，可就读高新一小海源校区，旁边新房都没有它二手房价高。

只看学校的话，同属于高新一小本部，有更老的小区，单价1.1-1.2w，澳霖公寓、南疆花园等，并且非常好租。

地铁还没开通，就没有近地铁的二手房，其他的小区价格还是在1.0w左右的，可根据自身需要进行选择。

02经开区

昆明（国家级）经济技术开发区位于昆明主城东部，东起黄土坡，西至彩云路、昆洛路一带，南临呈贡新区，北接空港经济区。规划面积158.5平方公里，含官渡区约5.93平方公里，呈贡区约3.42平方公里，高新区约0.72平方公里，所以很多小伙伴纠结有的项目到底在官渡还是在呈贡，它可能两个都沾边。

来看看规划图：

昆明经济技术开发区地处昆明主城、呈贡区、长水国际机场三角区域中心，区内路网纵横，看起来区位、交通优势明显，发展潜力可观。

经开区包含的8个片区内，居住区相对分散，其中牛街庄和羊甫片区还在官渡区范围内，距离市区算比较近的。

来看看交通规划：

昆石高速、昆玉高速、绕城高速、昆嵩高速、机场高速等道路网除了满足产业发展的需求，也改善了居住交通。

经开区房价不过万，是昆明房价的洼地，如果落实了轨道交通4号线、6号线、7号线、9号线在此区域的14个站点，将会成为经开区房价的外挂。

经开区目前在售的新盘：

新城琅樾：首批房源已开盘在售，建面110-143㎡，售价8500/㎡带装修。

保利阳光城翡丽公园：第三批次房源在售，79-131㎡户型，8900元/㎡带装修。

单价不到1w买带装修的住宅，确实适合预算不足的首次置业群体，有人戏称：“这是昆明留给刚需最后的机会了。”

碧桂园东园（117-215㎡）的洋房和东旭御山湖的别墅，单价较其他区域的同类产品较低，适合改善。

再来看看二手房，简单粗暴一点，品质不错配套还可以的看看这几个：第三城（紫香园和紫曼园，单价8000-10000）、果林湖畔（单价1w左右）、中铁百年映象（单价1.1w左右）、云大知城（单价1.1w左右），还有建工新城西区的住宅（单价1w左右）配套沃尔玛，相对生活方便。东区是别墅，户型较大。

03巫家坝

作为一个单独拿出来规划的片区，巫家坝可谓在今年赚足了关注度。该片区范围

东至昌宏路-彩云北路，西至清水河西侧岸线，北至昆石高速公路，南至广福路，总用地面积达986.86公顷。

来看看具体的区位：

位置决定了它的定位，巫家坝片区规划了未来昆明的一大批城市地标。包括国内面积最大的城市中央公园、限高600米的“昆明第一高楼，就目前来看是绿地东南亚中心（458米），城市级商务集聚区，毕竟立志要当昆明主城未来发展的核心区域。

再来看学校规划：

巫家坝猛抓教育资源，未来将配置27所幼儿园、10所小学、7所初中、4所高中，且学校之间几乎做到了全覆盖。规划是很动人的，可是需用来兑现的时间谁也不敢保证。

定位为昆明建设“桥头堡”和世界级旅游城市的重要地位，并被列入昆明市“3015行动计划”重点开发的十大片区之一和世界知名旅游城市建设重点打造的六大片区之一，交通固然不可松懈，昆石高速、广福路、春城路可与主城区便捷联系。轨道交通1号线、7号线、8号线及东西、南北快线等轨道交通网路和巫家坝路、经四路、春城路、纬六路等城市主干道都经过于此。

巫家坝，走的是高端路线，中交、中铁建、保利、绿地、保利、万科等实力房企已经用项目产品的首开价来说明。可以说只要把规划的内容发展明白了，巫家坝房价2w就只是起点。

借用【昆明楼市】前几天文章里巫家坝项目的图：

看好发展的机遇，看地段、看产品、看户型，总有一个适合你。依稀记得有人在看完巫家坝后放弃了版纳的别墅下手这里，你看得上，说明你等得起。

04滇池国家旅游度假区

昆明滇池国家旅游度假区是1992年经国务院批准成立的全国十二个国家级旅游度假区之一，也是国家级旅游度假区中唯一位于内陆省的旅游度假区。

辖区面积为47.5平方公里，包含两个片区：

海埂片区和大渔片区。

滇池片区位于滇池之滨，面积22.5公里，距离市中心约5公里。

大渔片区，紧邻呈贡大学城，南与晋宁县接壤，面积25平方公里，距离昆明主城约20公里。

来看看区位图：

滇池环绕，自然风光就是它最大的优势，规划也是以旅游业为导向的综合性旅游产业区。

（图片拍摄于海埂公园）

交通规划怎么样呢？

多条城市主干道加上昆明规划在建地铁5号线将通过滇池旅游度假区，地铁5号线北起世博园，南止宝丰半岛，沿途穿过昆明城市核心区，经过盘龙区、五华区、西山区、滇池旅游度假区和官渡区，连接世博园、圆通公园、翠湖、国际会展中心等旅游景点。项目于2016年6月正式开工建设，计划2020年建成通车。

还有学校：

目前度假区教育设施中公办学校有10所，占全部学校数的42、民办学校14所，占全部学校数58、集结了武城小学分校、度假区第一幼儿园、度假区实验中学、云南长水中澳国际中学等名校。

来看具体的统计：

海埂片区的小学、幼儿园数量相对适宜，初中数量少，无高中阶段学校。九年一贯制的昆明滇池度假区实验学校只满足本学校6年级学生及周边部分小学6年级学生的升学需要，其他学生靠西山区、官渡区的初中接收。

大渔片区初中、小学规模适宜，但数量较少，仅有大渔中学可接收6年级毕业生，且该片区无高中，教育发展滞后。

滇池国家旅游度假区目前在售项目：

万科银海泊岸：12.8日开盘推出了11、16、17栋新房源，建筑面积145-467㎡，均价17500元/㎡。10、12、13栋户型115-175㎡住宅在售，均价17500元/㎡。

华夏天璟湾：少量独栋别墅在售，售价4800万。

绿地滇池国际健康城（大渔片区）：91-138㎡带装修住宅在售，均价1.2w/㎡。

至于二手项目也只有华夏曦岸（单价2.15w-2.23w）、银海山水间(单价1.45w)、滇池卫城（住宅单价1.6w以上，别墅2.3w以上）可以考虑。

05滇池会展片区

今年，风头火热的除了巫家坝还有是滇池会展片区，巫家坝片区尚处于发展之中，滇池会展片区已是繁华升级！

根据规划，昆明会展中心片区总用地面积2060.61公顷，片区编制范围

北至广福路、南至滇池沿岸、西至星海半岛西侧、东至宝丰半岛东侧

会展中心片区未来还将配建学校、医院、生鲜超市、养老设施、文化体育等丰富完备的基础生活配套。

（中小学规划布局图）

（幼儿园规划布局图）

具体来看，片区内将配建13所小学，共计468班；11所初高中，合计初中237班、高中213班；36所幼儿园，共计522班，满足区域内的就学问题不大。

滇池会展中心周边交通路网建设趋于成熟，飞虎大道的通车，广福路、昌宏路、环湖东路的路网完善，地铁2号线/5号线在建中，出行早已是便捷城际。

地铁呢？当然也不会少。

根据《昆明市城市快速轨道交通建设规划修编（2012-2016）》的要求，远期会展中心周边片区将有2号线、5号线、7号线、8号线、南北快线等5条轨道交通线路。规划在片区内共设置9处轨道交通站点。分别为龚家村站、福保站、会展中心站、向化站、罗家村店、六甲东站、会展中心北站、会展中心东站、宝丰站。

会展片区目前在售新盘有：

万科翡翠滨江：二期住宅103-143㎡户型在售，带装修均价16500元/㎡。

山海湾：现房少量房源在售，户型300-380㎡，均价25000元/㎡。

恒大玖珑湾：14栋住宅在售，户型面积78-142㎡，均价13500元/㎡。

北大资源颐和1898：二期住宅110-142㎡，售价12000-13000元/㎡，洋房158-169㎡，售价17000元/㎡。

片区内二手项目有半岛华府（单价1.8w）、星河庄园（单价1.5w）、湾流海一期（单价1.4w）。

06北部山水新城片区

北部山水新城位于

沣源路以北、昆曲高速路以西、松华坝水库以南、盘龙江两岸，总规划面积13平方公里。规划区域距离城区约8公里。

山水新区规划将建盘龙区行政中心、会展中心、文化体育中心。企划建设盘龙峡酒店集群区、龙头古街文化创意产业园、盘龙江浮岛智核、“最昆明”滨江休闲带等特色项目，引领区域高端消费潮流。

未来城轨2号线以及北绕城高速的接入以及北京路穿越其间，使片区中的道路与老城区路网全面衔接。

对于熟悉北部山水新城的人来说，龙头街或是昆明瀑布公园必定耳熟能详。

来看看区域内依山傍水在售项目：

中建龙熙一号：83-165㎡住宅在售，毛坯均价13000元/㎡。

俊发城：蔷薇苑住宅在售，户型面积89-143㎡，带装修均价14000元/㎡。

融城昆明湖：将推【湖珀】第1和10栋住宅新品，建筑面积147-178㎡，价格待定。

万科金域水岸：105-233㎡带装修住宅在售，均价15000元/㎡。

片区内的昆明湖项目配套师大附中，还有8所幼儿园、4所小学、2所初中、一所高中；俊发城引入云师大的教育资源，配建11所学校，这些教育资源也将为解决区域内的教育问题助力。

07东白沙河片区

东白沙河分区

北起呼马山，西临东三环，东接东绕城高速公路，南连机场高速公路，规划范围面积约为12.58平方公里。以创造都市山水休闲为目标，构建集旅游度假、高端商务、高尚生活、生态保护等于一体的大昆明国际山水休闲城。

片区内功能分区明显，绿地系统、公共服务设施以及道路交通等方面都有较为全面的规划。

机场高速公路及东绕城高速公路，以及片区内部东三环快速路、寺瓦路、照青路等干道，可以实现片区与外部相邻片区之间的交通转换。

其中教育用地划区内共布局有完中两所（共36班初中、33班高中），九年一贯制学校一所（共15班小学、15班初中），初中一所（保留东白沙河中学，共36班初中），小学三所（共183班小学）。规划按照《昆明市城乡规划管理技术规定》（2016）的要求配建幼儿园16所，共计183班。

区域内目前在售项目：

美的顺城府：少量洋房在售，户型184-215㎡，均价1.5-1.6w/㎡。

万科白沙润园：128㎡和143㎡洋房在售，折后均价1.38-1.68w/㎡。

中海云麓九里：双排别墅在售，建筑面积170-320㎡，联排别墅330-380㎡，总价230-800万。

这些项目旁边的二手项目有银海白沙郡，单价1.2w。

没有哪个区域是停滞不前的，有人说：“别拿自己的钱和青春去搞新区建设，因为耗不起。”不否认高端定位产品的区域，不适合首次置业，但买不起价高的成熟区域，你凭什么看不上有规划建设中的低价洼地？

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