没有核心产业支撑的西双版纳

①

西双版纳在哪里？

西双版纳，位于云南南端，属热带季风气候，日照充足，雨量充沛，拥有美丽富饶的热带雨林。在云南许多旅游名地中，她更早被人们所熟知，比如今红得发紫的丽江和大理更早出名。其实西双版纳会有如此大的旅游市场，归根结底还在于其丰富的自然资源、浓郁的民族风情和得天独厚的区位条件。

西双版纳与老挝、缅甸接壤，毗邻泰国；有4个国家一类口岸，占云南省近三分之一。一江连六国(中、缅、老、泰、柬、越)的澜沧江-湄公河从西双版纳出境，上湄公河航道是国家5级航道，中、缅、老、泰四国可常年通航250吨的客货轮；昆(明)曼(谷)国际大通道也从西双版纳出境；西双版纳国际机场现已开通32条国内航线和老挝琅勃拉邦、泰国曼谷的国际航线。

②西双版纳缘何视为“下一个海南”？

大家在挑选旅居养老房产，必须要具备三大核心价值标准：

1、气候舒适，冬天温暖

整个中国国土上有98.5、地区是属于非热带气候，只有1.5、于热带季风气候，分别分布在我们四个省：海南、台湾、广东和云南。

只有海南是全省都是，其他三省都只是局部区域。而云南的热带季风气候，大部分都是在西双版纳。西双版纳气候具有“常夏无冬，一雨成秋”的特点，适合居住、养生，另外全年平均气温在21℃左右。

2、城市基本面不错

（1）GDP及其在省内排名对比、旅游人次

2017年西双版纳的GDP是393.84亿，在全省16个州市中排名12，仅贡献了全省GDP的2.38、GDP增速8.7、虽然高于我国平均GDP增速6.9、但在全省中GDP增速最低，其余州市的GDP增速均在9、1

2017年西双版纳接待接待国内外游客3326.5万人次，同比增长32、其中，海外游客（主要是东南亚）60.59万人次，增长28.2、国内游客3205.07万人次，增长36.4、口岸入境一日游游客60.81万人次，下降50.3、而海南2017全年接待国内外游客总人数6745.01万人次，一个版纳达成了海南旅游人次的一半，不简单。

旅居养老房产价值与当地的GDP关联度并不强，但是有较高旅游人次支撑这会给到房价一个有力的推动（高流量，才会高转化量）。

（2）库存及去化周期

截止2017年底，西双版纳商品房待售面积38万平方米，同比去年减少了33.2、而去年销售面积为158.9万平方米。以此粗略计算，西双版纳的去化周期仅2.9个月，市场上房源严重供不应求，供需已经极度失衡。

（3）当前房价、过去两年上升幅度、外销比例

西双版纳今年3月新房成交均价为9050元/平（包含当地居住市场），相比1年前7540元/平，房价上涨了20?相比两年前5500元/平，房价上涨了64.5

房价排名由2年前全省排名第5，上升到现在排名第2，仅次于省会昆明的房价10384元/平。

而西双版纳二手房价上涨得更快，3月均价8019元/平，同比一年前4648元/平，上涨72.5、相比2年前3911元/平，上涨105

整个云南：从2015年到2017年，云南房地产外销量由24、至60

西双版纳：西双版纳外销比例增长速度尤其迅猛，由40?升至的80?由以本省人购房为主转变为以外省人购房为主，外销比例直追海南的88、已成为仅次于海南的旅居购房目的地。

旅居市场重点不是看当地人的购买比例，而是要考察外销比例：外地人买得越多，旅居养老价值越大。

3、拥有优质的自然资源

首先、自然资源富集。热带、亚热带的光热水土造就了西双版纳丰富的自然资源，全州森林覆盖率为78.3、建有国家级自然保护区402万亩，西双版纳热带雨林自然保护区是是世界上北回归线附近保存最为完好、面积最大的热带雨林。其次、浓郁的民族风情。世居着傣、汉、哈尼、拉祜、彝、布朗、基诺、瑶等13种民族及尚未识别族群的老品人、八甲人。全州90余万户籍人口中，少数民族人口占77.3、傣族有31.48万人，占34

③西双版纳的潜力？

西双版纳除了有自身的优势，还有很多潜力，制约腾冲发展的主要因素是交通，但是交通状况不断在完善和好转。

1，机场

西双版纳嘎洒国际机场，位于西双版纳州府景洪市西南部嘎洒镇，于1987年12月1日动工兴建，1990年4月7日正式通航运营，1997年1月1日经国务院批准为国家一类口岸机场，是西南地区“文明机场”，云南省第二个国际机场。

2017年，西双版纳嘎洒国际机场完成运输起降3.2万架次；旅客吞吐量399万人次，货邮吞吐量1.3万吨，同比2016年增长19.78

2、泛亚铁路

泛亚高铁总共有三条，与西双版纳直接连接的为中线段，泛亚高铁中线段共包括5段，第一段是中国境内段，叫玉磨铁路，第二段在老挝境内，第三段在泰国境内，第四段泰马高铁，第五段则是新马高铁。而西双版纳就处于第一段，北起玉溪，南至中老边境口岸磨憨。

西双版纳是泛亚高铁的中转站，并拥有打洛、磨憨两大国家级对外通商口岸，是中国通往东南亚的“南大门”。成为中国与东南亚贸易往来的重要交通枢纽，是经济发展与人口流动的集散地，版纳将开启东南亚贸易、旅游蓝海经济圈。

3、昆曼高速

西双版纳境内有中国第一条国际高速公路昆曼高速。这条昆曼高速将昆明、西双版纳和东南亚国家老挝、泰国连接起来。昆曼高速全线由中国境内段、老挝段和泰国境内段组成，由中国、老挝、泰国和亚洲开发银行合资建设。这条高速在2008年12月在国内段已经通车，到2013年12月11日连接老挝会晒和泰国清孔的会晒大桥正式贯通后。

至此，从云南昆明到泰国首都曼谷，横跨三个国家，全长1800余公里的昆曼高速正式全线无缝连接。

4、轻轨

西双版纳轨道交通线路分为景洪市区线网范围、州域范围，从发布的三个方案中，景洪市区线网规划中就推荐的方案一来看，共规划有3条线，全长约38公里，设站31座。1号线全长约14.34公里，它包括景洪中心片区、机场片区、江北片区、曼弄枫片区、嘎雨林区和曼飞龙区。同时串联了主要客流集散点和旅游点，串联了机场、火车站、版纳客运站、客运东站、旅游汽车站、嘎栋汽车客运站等主要客运关键。

总结：

西双版纳打造立体式交通路网，以景洪位为中央，勐海、勐腊为纽带，构成嘎洒、勐海、勐养、勐罕、景哈、勐仑“半小时旅居经济圈”。将版纳打造成为我国面向东南亚、引领全州发展的区域中心城市。有目标、有交通、有资源。前景可期，但任重道远。

④西双版纳楼市整体分析

西双版纳自治州的州府在景洪市，我把景洪市的楼市分成五个大片区，分别是：嘎栋片区、嘎洒片区、江北片区、中心城区、曼弄枫片区。

1、嘎栋片区是未来的重点规划区域，靠近城市中心，版纳国际旅游度假区（万达城）

2、嘎洒片区是新兴的高端旅游度假区，靠近版纳机场，未来有较多项目进行开发

3、江北片区较小，已没有可开发的地块，随着告庄西双景的开发，未来旅游前景较好

4、中心城区是景洪的市中心，是西双版纳的老城区，已被开发差不多

5、曼弄枫片区是经开区也是新城区，目前集中开发区域，有多个重点项目。

1、嘎栋片区

区域位置：

嘎栋片区位于景洪市西北面，距离市中心约3公里，距离机场的距离在6公里左右。

区域发展：

嘎栋片区也可以称为为景洪工业园区，它的定位是工业发展区，是重点规划和开发的工业片区，主要发展轻工产业加工业。但是这里基本已经是万达的地盘，版纳万达城规划占地5.3平方公里，前期投入160个亿做配套，是西南地区单笔投资额最大的文旅项目，集吃、住、行、游、购、娱为一体，真正地将配套变成了主角，“热气腾腾”的配套，很容易让人畅想住进去之后的生活场景。说它是景洪新的核心区一点都不为过，随着融创巨量资金的投入，一个真正的城市中心在崛起。

2、嘎洒片区

区域位置：

地处景洪市和勐海县之间，距离机场的距离在10公里左右，距离市区约17公里。

区域发展：

嘎洒片区定位为高端旅游度假小镇，嘎洒片区是5个片区中面积最大，开发商聚集最多的片区，不完全统计有近10个开发商在此拿地，是政府重点打造的旅游小镇板块。目前雅居乐、平安已经进入，开发数千亩乃至上万亩别墅度假大盘。

从嘎洒机场沿着国道214一路向西南，两边全都是荒地，除了雅居乐西双林语、平安集团的悦榕庄、云投集团已经在开发在售之外，其他项目基本都还是停留在已拿地但是未开发的荒地状态。

这里距离机场、未来的高铁站十分近。版纳城区纵横不过5公里，驱车从中心原点出发，10分钟可达大多数市区版图，20分钟可达机场、高铁站。从整体居住环境看它是五个片区中最好的，但是它的配套也是最不完善的，周边业主的生活配套全部依靠项目自身的商业配套。

3、江北片区

区域位置：

澜沧江以北，位于新老大桥之间，与老城区隔江相望。

区域发展：

江北片区比较小，已经没有多少可以开发的用地。片区的核心价值在于靠山望江，有一定旅居价值，但是大开发商和大项目也不多，再加上北部受山脉拦截阻挠，区域发展地块不大，但是因为望江的缘故，该片区的价格并不便宜。

告庄·西双景已经将项目打造成为景洪市区必去的景点之一，是一个汇聚商贸、居住、酒店、游乐、夜市等民族风情的商旅项目，标志性建筑大金塔，各色客栈、餐饮、手工艺品、酒吧、休闲吧，让整个项目呈现出古朴傣寨风貌。

4、中心城区

区域位置：

景洪市的市中心，老城区

区域发展：

中心城区和江北、嘎洒和嘎栋片区相比，这里集中了景洪最知名的泼水广场、商业中心，以及当地传统美食。中心老城区是西双版纳州府所在地，基本生活配套成熟。

虽然是西双版纳的中心城区，但是它的房价也是五个片区中最便宜的，该片区主要是小项目和小开发商为主，主要购买群体是本地人，也体现了它是旅居养老价值最弱的片区。

旅居价值弱、开发已成熟、发展空间受限

5、曼弄枫片区

区域位置：

曼弄枫片区位于景洪市南部，属于景洪老城中心的南扩区域。距离城市旅游热点“大佛寺”、版纳机场、市中心五分钟车程，交通非常便利。

区域发展：

曼弄枫片区是经济开发新城区，旅游度假项目开发旺盛区域，定位于本地居住、生活为主。承担部分老城区政治、经济、文化功能。大型商圈还在建设，整体属于发展初步阶段，还很不成熟。

作为新开发的新城新区，大型商业、版纳大剧院等的建设，曼龙枫片区还在快速成长中，具有一定幅度上升空间。

西双版纳整体总结：

1、有稀缺资源支撑，但属于小众市场

2、对于一带一路政策，尤其是辐射东南亚这块，版纳会起到非常直接的物理上的连接作用，但不必过度的放大类似于版纳这种边境城市的一带一路价值。

3、没有核心产业支撑，也没有国家级别上的政策支持，纯靠旅居养老支撑导致价值上行空间有限。只能期待版纳能利用自身优势抓住机会，上升一个新高度。

4、价格已不低，但有海南的溢出，或许是给予版纳的超级大助攻

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